Приобретение недвижимости у нотариуса:
Порядок оформления шаг за шагом.
От проекта договора до внесения записи в поземельную книгу: данный справочник разъясняет, как проходит нотариальное оформление сделки купли-продажи недвижимости, когда можно безопасно производить оплату и какие дополнительные расходы возникают. Удостоверение сделок осуществляет Prof. Dr. Frank Martin в своей резиденции в Limburg an der Lahn.
Почему сделка требует участия нотариуса
Покупка земельного участка, дома или квартиры в собственности действительна только в том случае, если договор удостоверен нотариально (§ 311b BGB). Это не формальность: нотариус составляет сбалансированный договор, беспристрастно разъясняет обеим сторонам правовые последствия и организует проведение сделки таким образом, чтобы ни одна из сторон не оказалась в незащищённом положении — покупатель платит только тогда, когда обеспечено приобретение им права собственности, а продавец передаёт право собственности только после уплаты покупной цены.
Как проходит приобретение недвижимости
1. Проект договора
Нотариус составляет проект на основе основных данных (объект, цена, дата передачи, финансирование). Если покупателем выступает потребитель, приобретающий недвижимость у предпринимателя, между отправкой проекта и удостоверением, как правило, должно пройти двух недель(§ 17 Abs. 2a BeurkG) — время для уточнения вопросов.
2. Удостоверение сделки
На встрече нотариус зачитывает весь договор, разъясняет его положения и отвечает на вопросы обеих сторон. Изменения возможны вплоть до последнего момента. Только после подписания и удостоверения сделка становится обязательной.
3. Защита интересов покупателя
Сразу после этого нотариус инициирует внесение в поземельную книгу предварительной записи о переходе права собственности — она блокирует промежуточные продажи и последующие обременения. Одновременно он получает документы о погашении обязательств перед банками продавца и отказ общины от преимущественного права покупки.
4. Наступление срока платежа
Когда все условия обеспечения соблюдены, нотариус сообщает о наступлении срока платежа. Покупатель платит непосредственно продавцу (либо погашаемому банку продавца) — использование нотариального счёта эскроу необходимо лишь в особых случаях, требующих дополнительной защиты. Банк, финансирующий покупателя, производит оплату после внесения записи о его ипотеке (Grundschuld), которая, как правило, удостоверяется в рамках того же нотариального акта.
5. Передача объекта
С полной оплатой владение, пользование и обременения переходят к покупателю — с этого момента арендная плата принадлежит ему, и он несёт текущие расходы. Передача ключей происходит одновременно с оплатой.
6. Переоформление права собственности
После уплаты налог на приобретение недвижимости налоговая инспекция выдаёт справку об отсутствии препятствий; нотариус подаёт заявление о переоформлении. С момента внесения записи в поземельную книгу покупатель становится собственником — как правило, через несколько недель или месяцев после удостоверения сделки.
С какими дополнительными расходами нужно считаться
Помимо покупной цены возникают: расходы на нотариуса и поземельную книгу в совокупности составляют примерно от 1,5 до 2 % от покупной цены (установлены законом согласно GNotKG, включая оформление ипотеки), а также налог на приобретение недвижимости — в земле Hessen 6 %, в земле Rheinland-Pfalz 5 % от покупной цены. Дополнительно может взиматься комиссия риелтора. Покупателям следует закладывать в общей сложности около 8–10 % дополнительных расходов.
Какие данные необходимы нотариусу
- Объект: адрес и — если есть под рукой — лист поземельной книги или номер квартиры; всё остальное нотариус выясняет посредством ознакомления с поземельной книгой.
- Имена, адреса, даты рождения и налоговые идентификационные номера покупателя и продавца.
- Покупная цена и то, что продаётся вместе с объектом (кухня, мебель — это может снизить налог на приобретение недвижимости).
- Финансирование: наименование банка и сумма ипотеки для совместного удостоверения.
- Желаемая дата передачи и особенности (сдан ли объект в аренду? есть ли право прохода/проезда? обязательства по ремонту?).
Кратко о главном
Сколько времени занимает приобретение недвижимости от проекта договора до получения права собственности?
От поручения до удостоверения обычно проходит от двух до четырёх недель (при участии потребителя действует двухнедельный срок для проверки). От удостоверения до наступления срока оплаты покупной цены, как правило, проходит от четырёх до восьми недель; окончательное переоформление права собственности следует через несколько недель после уплаты налога. В целом: около двух–четырёх месяцев.
Кто выбирает и оплачивает услуги нотариуса?
Как правило, нотариуса выбирает покупатель, поскольку именно он несёт расходы на нотариуса. Расходы установлены законом единообразно по всей стране — услуги любого нотариуса стоят одинаково. При этом нотариус не является односторонним представителем покупателя, а выступает беспристрастным помощником для обеих сторон.
Является ли резервирование у риелтора обязывающим?
Нет. До удостоверения сделки ни одна из сторон не связана обязательствами — ни соглашениями о резервировании, ни авансовыми платежами, которые без нотариальной формы даже рискованны. Обязательства возникают только с момента удостоверения договора купли-продажи.
Когда мне нужно платить — и в безопасности ли мои деньги?
Только когда нотариус сообщит о наступлении срока платежа: тогда предварительная запись внесена, освобождение от обременений обеспечено, а преимущественное право покупки общины урегулировано. К этому моменту приобретение вами права собственности юридически защищено — поэтому прямой платёж продавцу является установленным законом стандартным порядком.
Что происходит с долгами продавца, зарегистрированными в поземельной книге?
Зарегистрированные ипотеки продавца погашаются из покупной цены: нотариус запрашивает у банка согласие на погашение записи, и соответствующая часть покупной цены направляется непосредственно этому банку. Покупатель приобретает объект свободным от обременений — это контролирует нотариус.
Ваша сделка по приобретению недвижимости — надёжно оформлена.
Передайте основные данные удобным способом через цифровую анкету; мы подготовим проект и согласуем дату встречи.