公証人による不動産購入:
段階を追った流れ。
契約書案から登記簿への登記まで:本ガイドでは、公証人による不動産購入の流れ、安全にお支払いいただけるタイミング、および発生する諸費用について説明いたします。認証手続きは、Prof. Dr. Frank Martinが Limburg an der Lahn の公証役場にて執り行います。
なぜ売買契約には公証人が必要なのか
土地、家屋または区分所有建物の購入は、契約が公正証書として認証される場合にのみ有効です(§ 311b BGB)。これは単なる形式ではありません。公証人は公平な立場から均衡の取れた契約書を作成し、双方に法的効果について中立的に説明し、どちらの当事者も担保のないまま先に履行することがないよう手続を管理します。買主は所有権の取得が確保された時点で初めて支払いを行い、売主は売買代金の支払いと引き換えに初めて所有権を手放します。
不動産売買の流れ
1. 契約書案の作成
公証人は基本事項(物件、価格、引渡日、資金調達)に基づいて契約書案を作成します。消費者が事業者から購入する場合、原則として契約書案の送付から公正証書認証までの間に2週間をおくことになっています(§ 17 Abs. 2a BeurkG)。これは質問を解消するための期間です。
2. 公証
期日には、公証人が契約書全文を読み上げ、規定内容を説明し、双方の質問に回答します。最後まで変更が可能です。署名と公証によって初めて売買契約は拘束力を持ちます。
3. 買主の保護
その直後、公証人は登記簿への譲渡仮登記(Auflassungsvormerkung)の申請を行います。これにより中間売却や事後の担保設定を阻止します。同時に、売主の銀行からの抹消書類および自治体による先買権放棄の書類を取得します。
4. 売買代金の支払期日
すべての保全条件が整うと、公証人は支払期日を通知します。買主は売主(または返済対象となる銀行)に直接支払いを行います。公証人預託口座は特別な保全状況にある場合にのみ必要です。買主の融資銀行は、抵当権(Grundschuld)の登記と引き換えに支払いを行いますが、これは多くの場合同じ期日に一緒に公証されます。
5. 引き渡し
完全な支払いをもって、占有・使用・負担は買主に移転します。以降、賃料は買主に帰属し、買主が経常費用を負担します。鍵の引渡しは支払いと同時に行われます。
6. 所有権移転登記
Grunderwerbsteuerの支払い後、税務署が無異議証明書を発行し、公証人が登記の移転を申請します。土地登記簿への登記をもって買主が所有者となります – 通常、公証から数週間から数か月後です。
どのような付随費用がかかるか
購入価格のほかに、次の費用が発生します：公証人費用および登記費用購入価格の約1.5〜2%（GNotKGに基づき法定、抵当権設定を含む）に加え、Grunderwerbsteuer（ヘッセン州では購入価格の6%、ラインラント＝プファルツ州では5%）です。場合によっては仲介手数料も加わります。買主は合計で購入価格の約8〜10%の付随費用を見込むべきです。
公証人に必要な情報
- 物件：住所、および手元にあれば登記簿の番号または住戸番号。その他の事項は公証人が登記簿の閲覧により確認します。
- 買主および売主の氏名、住所、生年月日および税務上の識別番号。
- 売買代金および共に売却される物(キッチン、家具など—不動産取得税の節約になる場合があります)。
- 融資について:銀行名および同時に証書化される抵当権(グルントシュルト)の金額。
- 希望する引渡し日および特記事項(賃貸中か、通行権はあるか、改修の約束はあるか等)。
簡潔にお答えします
不動産売買は契約書案の作成から所有権移転までどのくらいかかりますか?
依頼から公証(認証)までは通常2週間から4週間程度です(消費者が関与する場合は2週間の検討期間が適用されます)。公証から売買代金の支払期日までは通常4週間から8週間かかり、税金納付後さらに数週間で最終的な所有権移転登記が行われます。全体として、おおよそ2か月から4か月程度です。
公証人は誰が選び、誰が費用を負担しますか?
通常は買主が公証人を選び、公証費用も買主が負担します。費用は全国的に法律で一律に定められており、どの公証人でも同額です。公証人は買主の一方的な代理人ではなく、双方にとって中立的な立場で職務を行います。
不動産仲介業者への予約は拘束力がありますか?
いいえ。公証(認証)前はどちらの当事者も拘束されません—予約契約や、公証形式によらない前払い金(これはむしろリスクを伴います)によっても同様です。拘束力が生じるのは、公証された売買契約が成立した時点からです。
いつ支払う必要がありますか?また、私のお金は安全ですか?
公証人が支払期日を通知した時点で初めて支払います:その時点で仮登記(所有権移転請求権保全の仮登記)がなされ、負担の抹消が確保され、市町村の先買権の有無も確認済みとなります。この時点で、あなたの所有権取得は法的に保護されています—そのため、売主への直接支払いが法律上の原則的な取扱いとなっています。
登記簿に記載されている売主の債務はどうなりますか?
売主の登記済み抵当権(グルントシュルト)は売買代金から返済されます:公証人が銀行から抹消承諾書を取り寄せ、対応する売買代金の一部がその銀行に直接支払われます。買主は負担のない状態で不動産を取得し、これは公証人が監督します。
不動産購入 – 安全な手続きをお約束します。
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