Immobilienkauf beim Notar:
Der Ablauf Schritt für Schritt.
Vom Vertragsentwurf bis zur Eintragung im Grundbuch: Dieser Ratgeber erklärt, wie der notarielle Immobilienkauf abläuft, wann Sie sicher zahlen und welche Nebenkosten anfallen. Beurkundungen nimmt Prof. Dr. Frank Martin an seinem Amtssitz in Limburg an der Lahn vor.
Warum der Kauf zum Notar muss
Der Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung ist nur wirksam, wenn der Vertrag notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Das ist kein Formalismus: Der Notar entwirft einen ausgewogenen Vertrag, belehrt beide Seiten unparteiisch über die rechtlichen Folgen und steuert die Abwicklung so, dass keine Seite ungesichert in Vorleistung geht – der Käufer zahlt erst, wenn sein Eigentumserwerb gesichert ist, der Verkäufer gibt das Eigentum erst gegen Kaufpreiszahlung auf.
So läuft der Immobilienkauf ab
1. Vertragsentwurf
Der Notar erstellt auf Basis der Eckdaten (Objekt, Preis, Übergabetermin, Finanzierung) den Entwurf. Kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, müssen zwischen Entwurfszusendung und Beurkundung grundsätzlich zwei Wochen liegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG) – Zeit, um Fragen zu klären.
2. Beurkundung
Im Termin verliest der Notar den gesamten Vertrag, erläutert die Regelungen und beantwortet Fragen beider Seiten. Änderungen sind bis zuletzt möglich. Erst mit den Unterschriften und der Beurkundung ist der Kauf bindend.
3. Sicherung des Käufers
Unmittelbar danach veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch – sie blockiert Zwischenverkäufe und nachträgliche Belastungen. Parallel holt er die Löschungsunterlagen der Banken des Verkäufers und den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht ein.
4. Kaufpreisfälligkeit
Liegen alle Sicherungsvoraussetzungen vor, teilt der Notar die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer (bzw. an dessen abzulösende Bank) – ein Notaranderkonto ist nur in besonderen Sicherungslagen nötig. Die finanzierende Bank des Käufers zahlt gegen Eintragung ihrer Grundschuld, die meist im selben Termin mitbeurkundet wird.
5. Übergabe
Mit vollständiger Zahlung gehen Besitz, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über – ab jetzt gehören Mieten ihm, und er trägt die laufenden Kosten. Die Schlüsselübergabe erfolgt Zug um Zug.
6. Eigentumsumschreibung
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung; der Notar beantragt die Umschreibung. Mit der Eintragung im Grundbuch ist der Käufer Eigentümer – in der Regel einige Wochen bis wenige Monate nach der Beurkundung.
Mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen
Neben dem Kaufpreis fallen an: Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises (gesetzlich festgelegt nach GNotKG, inkl. Grundschuldbestellung) sowie die Grunderwerbsteuer – in Hessen 6 %, in Rheinland-Pfalz 5 % des Kaufpreises. Hinzu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision. Käufer sollten insgesamt rund 8 bis 10 % Nebenkosten einplanen.
Diese Angaben braucht der Notar
- Objekt: Anschrift und – falls zur Hand – Grundbuchblatt oder Wohnungsnummer; alles Weitere ermittelt der Notar über die Grundbucheinsicht.
- Namen, Anschriften, Geburtsdaten und steuerliche Identifikationsnummern von Käufer und Verkäufer.
- Kaufpreis und was mitverkauft ist (Küche, Möbel – kann Grunderwerbsteuer sparen).
- Finanzierung: Name der Bank und Grundschuldbetrag für die Mitbeurkundung.
- Gewünschter Übergabetermin und Besonderheiten (vermietet? Wegerechte? Renovierungszusagen?).
Kurz beantwortet
Wie lange dauert der Immobilienkauf vom Entwurf bis zum Eigentum?
Vom Auftrag bis zur Beurkundung meist zwei bis vier Wochen (bei Verbraucherbeteiligung gilt die zweiwöchige Prüffrist). Von der Beurkundung bis zur Kaufpreisfälligkeit vergehen typischerweise vier bis acht Wochen; die endgültige Eigentumsumschreibung folgt nach Steuerzahlung einige Wochen später. Insgesamt: rund zwei bis vier Monate.
Wer wählt und bezahlt den Notar?
Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, denn er trägt die Notarkosten. Die Kosten sind bundesweit einheitlich gesetzlich festgelegt – jeder Notar kostet dasselbe. Der Notar ist dabei kein einseitiger Vertreter des Käufers, sondern unparteiischer Betreuer beider Seiten.
Ist die Reservierung beim Makler bindend?
Nein. Vor der Beurkundung ist keine Seite gebunden – weder durch Reservierungsvereinbarungen noch durch Anzahlungen, die ohne notarielle Form sogar riskant sind. Bindung entsteht erst mit dem beurkundeten Kaufvertrag.
Wann muss ich zahlen – und ist mein Geld sicher?
Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt: Dann sind Vormerkung eingetragen, Lastenfreistellung gesichert und das gemeindliche Vorkaufsrecht geklärt. Ihr Eigentumserwerb ist zu diesem Zeitpunkt rechtlich abgesichert – deshalb ist die Direktzahlung an den Verkäufer der gesetzliche Regelfall.
Was passiert mit den Schulden des Verkäufers im Grundbuch?
Eingetragene Grundschulden des Verkäufers werden aus dem Kaufpreis abgelöst: Der Notar fordert die Löschungsbewilligung der Bank an, und der entsprechende Kaufpreisteil fließt direkt an diese Bank. Der Käufer erwirbt lastenfrei – das überwacht der Notar.
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