Compra de imóveis no notário:
O procedimento passo a passo.
Desde a minuta do contrato até à inscrição no registo predial: este guia explica como decorre a compra notarial de imóveis, quando pode pagar com segurança e quais os custos adicionais que surgem. As escrituras são realizadas pelo Prof. Dr. Frank Martin na sua sede em Limburg an der Lahn.
Por que motivo a compra tem de passar pelo notário
A compra de um terreno, casa ou apartamento só é válida se o contrato for autenticado notarialmente (§ 311b BGB). Não se trata de um mero formalismo: o notário elabora um contrato equilibrado, esclarece ambas as partes de forma imparcial sobre as consequências jurídicas e conduz o processo de forma a que nenhuma das partes fique exposta sem garantia – o comprador só paga quando a sua aquisição de propriedade está assegurada, e o vendedor só cede a propriedade após o pagamento do preço de compra.
Como decorre a compra de um imóvel
1. Minuta do contrato
O notário elabora a minuta com base nos dados essenciais (imóvel, preço, data de entrega, financiamento). Se um consumidor comprar a um empresário, entre o envio da minuta e a escritura devem decorrer, em regra, duas semanas (§ 17 n.º 2a BeurkG) – tempo para esclarecer dúvidas.
2. Escritura
No ato notarial, o notário lê o contrato na íntegra, explica as disposições e responde às perguntas de ambas as partes. Alterações são possíveis até ao final. Só com as assinaturas e a escritura a compra se torna vinculativa.
3. Garantia do comprador
Imediatamente depois, o notário promove a inscrição de uma promessa de transmissão (Auflassungsvormerkung) no registo predial – que bloqueia vendas intermédias e futuras hipotecas. Em paralelo, obtém os documentos de cancelamento dos bancos do vendedor e a renúncia do município ao seu direito de preferência.
4. Vencimento do preço de compra
Reunidos todos os pressupostos de garantia, o notário comunica o vencimento do pagamento. O comprador paga diretamente ao vendedor (ou ao banco a ser liquidado) – uma conta fiduciária do notário só é necessária em situações especiais de garantia. O banco financiador do comprador paga contra a inscrição da sua hipoteca (Grundschuld), que, em regra, é também objeto de escritura no mesmo ato.
5. Entrega
Com o pagamento integral, a posse, os proveitos e os encargos passam para o comprador – a partir de agora, as rendas pertencem-lhe e ele suporta os custos correntes. A entrega das chaves ocorre de forma simultânea.
6. Transmissão da propriedade
Após o pagamento do imposto sobre a transmissão de imóveis, as finanças emitem a certidão de não impedimento; o notário requer a transmissão. Com a inscrição no registo predial, o comprador torna-se proprietário – normalmente algumas semanas a poucos meses após a escritura.
Com que custos adicionais deve contar
Além do preço de compra, incorrem: custos notariais e de registo predial de, no total, cerca de 1,5 a 2 % do preço de compra (fixados por lei conforme o GNotKG, incluindo a constituição da hipoteca), bem como o imposto sobre a transmissão de imóveis – 6 % em Hessen, 5 % em Rheinland-Pfalz do preço de compra. Acresce, eventualmente, a comissão de intermediação imobiliária. Os compradores devem prever, no total, cerca de 8 a 10 % de custos adicionais.
Estas informações são necessárias ao notário
- Imóvel: endereço e, se disponível, folha de registo predial ou número do apartamento; tudo o resto o notário apura através da consulta do registo predial.
- Nomes, endereços, datas de nascimento e números de identificação fiscal do comprador e do vendedor.
- Preço de compra e o que é vendido em conjunto (cozinha, mobiliário – pode poupar no imposto de transmissão).
- Financiamento: nome do banco e montante da hipoteca para inclusão na escritura.
- Data de entrega desejada e particularidades (arrendado? direitos de passagem? compromissos de renovação?).
Respostas breves
Quanto tempo demora a compra de um imóvel, da minuta até à propriedade?
Da encomenda até à escritura, normalmente entre duas a quatro semanas (no caso de participação de consumidores, aplica-se o prazo de análise de duas semanas). Da escritura até ao vencimento do preço de compra decorrem, tipicamente, quatro a oito semanas; a transmissão definitiva da propriedade segue-se algumas semanas depois do pagamento do imposto. No total: cerca de dois a quatro meses.
Quem escolhe e paga o notário?
Normalmente, é o comprador que escolhe o notário, pois é ele quem suporta os custos notariais. Os custos são fixados por lei de forma uniforme em todo o país – qualquer notário custa o mesmo. O notário não é, contudo, um representante unilateral do comprador, mas sim um assistente imparcial de ambas as partes.
A reserva feita na imobiliária é vinculativa?
Não. Antes da escritura, nenhuma das partes está vinculada – nem por acordos de reserva, nem por sinais, que sem forma notarial são até arriscados. A vinculação só surge com o contrato de compra autenticado.
Quando devo pagar – e o meu dinheiro está seguro?
Só quando o notário comunicar o vencimento: nesse momento, a promessa de transmissão está inscrita, a liberação de encargos está garantida e o direito de preferência do município está esclarecido. A sua aquisição de propriedade está, nessa altura, juridicamente assegurada – por isso, o pagamento direto ao vendedor é a regra legal geral.
O que acontece às dívidas do vendedor inscritas no registo predial?
As hipotecas do vendedor inscritas são liquidadas a partir do preço de compra: o notário solicita a autorização de cancelamento ao banco, e a parte correspondente do preço de compra é transferida diretamente para esse banco. O comprador adquire o imóvel livre de encargos – o que é supervisionado pelo notário.
A sua compra de imóveis – realizada com segurança.
Envie os dados essenciais de forma prática através da ficha de dados digital; nós elaboramos a minuta e combinamos a data.