Acquisto immobiliare dal notaio:
La procedura passo dopo passo.
Dalla bozza del contratto all'iscrizione nel libro fondiario: questa guida spiega come si svolge l'acquisto immobiliare notarile, quando è sicuro pagare e quali costi accessori si applicano. Gli atti notarili vengono ricevuti dal Prof. Dr. Frank Martin presso la sua sede a Limburg an der Lahn.
Perché l'acquisto deve passare dal notaio
L'acquisto di un terreno, di una casa o di un appartamento in proprietà è valido solo se il contratto viene autenticato notarilmente (§ 311b BGB). Non si tratta di un formalismo: il notaio redige un contratto equilibrato, informa entrambe le parti in modo imparziale sulle conseguenze legali e gestisce lo svolgimento in modo che nessuna delle due parti debba effettuare prestazioni senza garanzie – l'acquirente paga solo quando l'acquisto della proprietà è garantito, il venditore cede la proprietà solo dietro pagamento del prezzo d'acquisto.
Come si svolge l'acquisto immobiliare
1. Bozza del contratto
Il notaio redige la bozza sulla base dei dati essenziali (immobile, prezzo, data di consegna, finanziamento). Se un consumatore acquista da un imprenditore, tra l'invio della bozza e l'autenticazione devono in linea di principio trascorrere due settimane(§ 17 comma 2a BeurkG) – tempo per chiarire eventuali domande.
2. Autenticazione
Durante l'appuntamento, il notaio legge l'intero contratto, spiega le disposizioni e risponde alle domande di entrambe le parti. Modifiche sono possibili fino all'ultimo momento. Solo con le firme e l'autenticazione l'acquisto diventa vincolante.
3. Tutela dell'acquirente
Immediatamente dopo, il notaio dispone l'iscrizione di una annotazione di trasferimento (Auflassungsvormerkung) nel libro fondiario – essa blocca vendite intermedie e gravami successivi. Parallelamente ottiene i documenti di cancellazione delle banche del venditore e la rinuncia del comune al proprio diritto di prelazione.
4. Esigibilità del prezzo d'acquisto
Quando sono soddisfatte tutte le condizioni di garanzia, il notaio comunica la esigibilità del pagamento. L'acquirente paga direttamente al venditore (o alla banca da estinguere) – un conto fiduciario notarile è necessario solo in situazioni di garanzia particolari. La banca finanziatrice dell'acquirente paga contro l'iscrizione della sua ipoteca (Grundschuld), che di norma viene autenticata nello stesso atto.
5. Consegna
Con il pagamento completo, possesso, utilizzi e oneri passano all'acquirente – da questo momento i canoni di locazione gli spettano ed egli sostiene le spese correnti. La consegna delle chiavi avviene contestualmente.
6. Trascrizione della proprietà
Dopo il pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare, l'ufficio delle imposte rilascia il certificato di nulla osta; il notaio richiede la trascrizione. Con l'iscrizione nel libro fondiario l'acquirente diventa proprietario – di norma da alcune settimane a pochi mesi dopo l'autenticazione.
Quali costi accessori dovete considerare
Oltre al prezzo d'acquisto si aggiungono: costi notarili e del libro fondiario pari complessivamente a circa l'1,5-2% del prezzo d'acquisto (stabiliti per legge secondo il GNotKG, inclusa la costituzione dell'ipoteca) nonché l'imposta sul trasferimento immobiliare – in Assia il 6%, in Renania-Palatinato il 5% del prezzo d'acquisto. A ciò si aggiunge eventualmente la provvigione dell'agente immobiliare. Gli acquirenti dovrebbero prevedere complessivamente circa l'8-10% di costi accessori.
Questi dati servono al notaio
- Immobile: indirizzo e – se disponibile – numero del libro fondiario o numero dell'appartamento; tutto il resto viene accertato dal notaio tramite la consultazione del libro fondiario.
- Nome, indirizzo, data di nascita e codice fiscale di acquirente e venditore.
- Prezzo d'acquisto e ciò che viene venduto insieme (cucina, mobili – può far risparmiare sull'imposta di trasferimento).
- Finanziamento: nome della banca e importo dell'ipoteca per l'autenticazione contestuale.
- Data di consegna desiderata e particolarità (immobile locato? diritti di passaggio? impegni di ristrutturazione?).
Risposte brevi
Quanto dura l'acquisto immobiliare dalla bozza alla proprietà?
Dall'incarico all'autenticazione di norma due-quattro settimane (in caso di partecipazione di un consumatore vale il termine di verifica di due settimane). Dall'autenticazione all'esigibilità del prezzo d'acquisto trascorrono tipicamente quattro-otto settimane; la trascrizione definitiva della proprietà segue alcune settimane dopo il pagamento delle imposte. In totale: circa due-quattro mesi.
Chi sceglie e paga il notaio?
Di norma è l'acquirente a scegliere il notaio, poiché è lui a sostenere i costi notarili. I costi sono stabiliti per legge in modo uniforme in tutto il paese – ogni notaio costa lo stesso. Il notaio non è un rappresentante unilaterale dell'acquirente, bensì un assistente imparziale di entrambe le parti.
La prenotazione presso l'agente immobiliare è vincolante?
No. Prima dell'autenticazione nessuna delle parti è vincolata – né da accordi di prenotazione né da acconti, che senza forma notarile sono addirittura rischiosi. Il vincolo sorge solo con il contratto di compravendita autenticato.
Quando devo pagare – e il mio denaro è sicuro?
Solo quando il notaio comunica l'esigibilità: allora l'annotazione è iscritta, la liberazione dai gravami è garantita e il diritto di prelazione comunale è chiarito. In quel momento il vostro acquisto della proprietà è legalmente garantito – per questo il pagamento diretto al venditore è la regola legale.
Che cosa succede ai debiti del venditore iscritti nel libro fondiario?
Le ipoteche iscritte a carico del venditore vengono estinte con il prezzo d'acquisto: il notaio richiede l'autorizzazione alla cancellazione da parte della banca, e la relativa quota del prezzo d'acquisto viene versata direttamente a tale banca. L'acquirente acquisisce l'immobile libero da gravami – ciò viene controllato dal notaio.
Il vostro acquisto immobiliare – gestito in modo sicuro.
Ci trasmetta comodamente i dati principali tramite la scheda digitale; provvederemo a redigere la bozza e a concordare l'appuntamento.